De registratierechten

Dit zijn de gelden die verschuldigd zijn aan de fiscus, telkens een onroerend goed van eigenaar verandert. Je zal al wel eens gehoord hebben van klein en groot beschrijf.
Bij klein beschrijf betaal je in Vlaanderen 5% registratierecht, bij groot beschrijf 10%.
Op een bouwgrond betaal je altijd groot beschrijf.
Voldoet je nieuwbouw achteraf aan de voorwaarden voor klein beschrijf, dan kan je binnen de 2 jaar na het vaststellen van het KI het teveel aan betaalde registratierechten terugvorderen.

Koop je grond en nieuwbouwwoning bij éénzelfde firma (bvb sleutel-op-de-deur), dan wordt de woning verkocht onder het BTW-stelsel; op de grond werden tot eind 2010 nog registratierechten geheven. Sinds 1 januari 2011 moet in dit geval echter ook op de grond 21% BTW betaald worden (zie Aankoop met toepassing van BTW-tarief).

Momenteel gelden in het Vlaams Gewest volgende regels op het gebied van de registratierechten:

• Het groot beschrijf bedraagt 10% (dit geldt voor alle transacties tussen zowel natuurlijke als rechtspersonen).
• Het klein beschrijf bedraagt 5%.
• Vrijstelling of abattement: Bij de aankoop van een enige woning die dienst doet als hoofdverblijfplaats, geldt een fiscale vrijstelling voor een bedrag van 15.000 Euro bij de berekening van de registratierechten. Deze vrijstelling geldt enkel voor natuurlijke personen.
• Nieuw vanaf 1 januari 2009 : het bij-abattement. Wie in aanmerking komt voor het gewone abattement, kan vanaf 1 januari 2009 genieten van een extra voordeel. Het bedrag waarop de registratierechten geheven worden vermindert met 20.000 euro wanneer het gaat om een bescheiden woning (5% registratierechten) en met 10.000 euro bij een bouwgrond of een woning met een KI van meer dan 745 euro (10% registratierechten). In de praktijk betaal je als koper nog eens 1000 euro minder registratierechten. Als voorwaarde geldt wel dat je je er binnen 2 jaar (woning) of 5 jaar (bouwgrond) moet vestigen en dat er binnen deze termijn een hypothecaire inschrijving moet worden genomen.
• De meeneembaarheid: In het verleden betaalde registratierechten, met een maximum van 12.500 Euro kunnen in mindering worden gebracht bij de aankoop van een nieuwe hoofdverblijfplaats. Deze bovengrens wordt wel gekoppeld aan de ABEX-index, de index die de prijsevolutie in de bouw weerspiegelt. De maatregel is bedoeld de mobiliteit van personen aan te moedigen en geldt dus enkel voor natuurlijke personen. Tussen de verkoop van de oude en de aankoop van de nieuwe hoofdverblijfplaats, beide gelegen in het Vlaams Gewest (!), mag maximaal 2 jaar liggen. Bij aankoop van een grond wordt deze termijn verlengd met 1 jaar, zodat je binnen de 3 jaar een huis moet bouwen waar je effectief ook je hoofdverblijfplaats vestigt.
  Sinds begin 2012 geldt de meeneembaarheid van eerder betaalde registratierechten ook bij de aankoop van een totaalproject, nl grond + nieuwbouw bij dezelde verkoper, waarop BTW betaald wordt!
  

De vrijstelling en de meeneembaarheid kunnen niet gecombineerd worden !

Om voor een koopwoning in aanmerking te komen voor klein beschrijf moet je aan een aantal voorwaarden voldoen:

• Je bezit nog geen andere woning (tenzij een in rechte lijn geërfde woning met een bepaalde maximale KI-waarde ) of de totale KI-waarde van al je goederen samen blijft onder onderstaande maxima. Je moet binnen de drie jaar na het verlijden van de akte de woning betrekken en er ook minimum 3 jaar blijven wonen.
• Het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen van de woning mag niet hoger zijn dan een wettelijk vastgestelde som, afhankelijk van het aantal kinderen ten laste (kinderen met een handicap van meer dan 66% tellen dubbel).

  aantal kinderen	max. Kad. Inkomen
  0-2	745 Euro
  3-4	845 Euro
  5-6	945 Euro
  7 of meer	1045 Euro

Sinds 15 mei 2001 is er bij aankoop van een bescheiden woning een controle van het kadaster om na te gaan of de huidige waarde van de woning nog overeenstemt met het oorspronkelijk KI, wat de kans op klein beschrijf verlaagt. Wie vóór deze datum kocht met klein beschrijf riskeert een herziening van zijn KI tot 15 jaar na de registratie van de akte !

De fiscus kan van mening zijn dat de overeengekomen prijs niet overeenstemt met de verkoopwaarde (of venale waarde). De venale waarde wordt als basis genomen voor de berekening van de registratierechten. Als de koper niet tot een minnelijke schikking komt met de fiscus, kan deze een uitgebreide tegenschatting laten uitvoeren en dit kan het registratierecht de hoogte insturen. De fiscus heeft twee jaar om de betaalde registratierechten te betwisten.
Om dit alles te voorkomen kan je, als je weet dat je een goede zaak hebt gedaan, in je aankoopakte laten verklaren dat de aankoopprijs lager is dan de venale waarde, en onmiddellijk hoger registratierecht betalen. Als je betrapt wordt op moedwillig ontduiken van registratierechten kan je correctioneel gestraft worden.